Un restaurateur souhaite acheter ou prendre à bail un nouveau local pour son restaurant. Après audit, il se rend compte que la tourelle d’extraction d’air est insuffisante pour ses besoins. Ainsi, il souhaite obtenir de l’assemblée des copropriétaires une autorisation afin d’installer une nouvelle extraction. Les copropriétaires refusent, car ils craignent des odeurs, des vibrations ou un trouble esthétique. Que faire ?
1. La demande d’autorisation de l’extraction à la copropriété
Dans un premier temps, il convient de vérifier le caractère complet de la demande d’installation. En effet, le juge saisi du contentieux se basera sur la dossier transmis à la copropriété pour examiner l’affaire. Il convient donc que le locataire ait transmis une demande complète avec des explicatifs et schémas. Seul un architecte ou un bureau d’étude est en mesure de fournir des explications suffisamment précises. La demande d’autorisation de l’extraction d’air doit permettre au juge de se faire une idée claire du projet.
2. La destination des locaux dans le règlement de copropriété.
Un bien immeuble a une destination prévue dans le règlement de copropriété. Il faut vérifier quelle est la destination du bien : est-ce une destination « restauration », « restauration rapide » ou « tout commerce » ? Les règles d’autorisation diffèrent si le projet est conforme ou non à la destination de l’immeuble.
3. Article 30 de la loi du 10 juillet 1965 : l’autorisation judiciaire de l’installation d’une tourelle pour l’extraction d’air vicié d’un restaurant.
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’est adoptée à la majorité des voix par l’assemblée générale de la copropriété l’autorisation à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il y a une réserve : les travaux doivent être conformes à la destination du bien.
Si l’assemblée générale refuse, l’article 30 de la même loi dispose que le copropriétaire peut demander l’autorisation judiciaire d’exécuter les travaux aux conditions fixées par le juge.
Le juge vérifie si les travaux requis sont conformes à la destination de l’immeuble. En outre, il s’assure qu’il n’y a pas une atteinte indue aux droits des autres copropriétaires.
Le tribunal compétent pour connaitre de ces dossiers est le tribunal judiciaire du lieu de la copropriété.
Le juge sur la base de la demande transmise à la copropriété rend sa décision. Si les travaux sont acceptables, alors il les autorise.
On comprend que les chances de gagner en justice sont liées à la qualité du projet de travaux. Dans l’idéal un cabinet d’architecture (DPLG) réalise le projet sous contrôle d’un bureau d’étude. Un simple devis d’un installateur monteur d’extraction d’air pour la restauration sera insuffisant. En effet, la demande doit être détaillée et indiquer l’absence de risques en termes d’odeurs, de vibrations, etc.
4. L’abus de majorité de l’assemblée générale refusant l’installation d’une ventilation
Nul ne peut abuser d’un droit. Il en est de même pour les assemblées générales de copropriétaires. Elles ne peuvent pas abuser de leur droit en refusant une installation d’extraction d’air.
La jurisprudence a précisé la définition d’un abus de majorité. Deux conditions cumulatives sont nécessaires : une résolution d’une assemblée générale qui doit être (1) contraire à l’intérêt de la copropriété et (2) constitutive d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires.
Les demandes se heurtent souvent à l’intérêt de la copropriété. Les juridictions considèrent qu’une crainte, par exemple de troubles de voisinages dans un immeuble mixte (commerce et habitation), est suffisante.
Les cas d’abus de majorité sont rares et touchent généralement des cas manifestes d’inégalité.
5. Conclusions
En conclusion, l’action judiciaire la plus pertinente consiste à demander une autorisation d’extraction d’air en justice. Il convient donc de vérifier de manière précise la destination du bien dans le règlement de copropriété. Ensuite, il faudra faire réaliser un projet d’installation par un architecte ou un bureau d’étude technique. Le projet devra impérativement répondre aux craintes de toutes copropriétés : le préjudice esthétique, les odeurs, le bruit et les vibrations. Il devra être conforme aux règles d’urbanisme.
En cas d’autorisation judiciaire, le juge pourra condamner la copropriété à indemniser le préjudice économique du restaurateur.
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