Que faire face à une clause résolutoire? En cas de non-paiement du loyer le bailleur enverra un commandement de payer sous 1 mois par huissier. A défaut de paiement, le bailleur pourra assigner le restaurateur en résiliation du bail commercial. La résiliation veut dire la fin du bail sans indemnisation, autrement dit la perte du fonds de commerce.
La sanction est donc particulièrement forte. Il convient pour se défendre de prendre obligatoirement un avocat pour être représenté à l’audience de référé et bloquer la résiliation du bail.
Les techniques de défense : contester une clause résolutoire
Un avocat spécialisé en restauration sera vous indiquer la meilleure stratégie. En pratique, il convient d’abord de reprendre tout de suite et avant l’audience le paiement des loyers courants afin de montrer la bonne foi du restaurateur.
Pour contester une clause résolutoire, il y a plusieurs stratégies possibles : faire déclarer manifestement nul le commandement de payer, ou bien mettre en avant une non conformité du bien ou enfin demander des délais de paiement.
Attaquer le commandement de payer mentionnant la clause résolutoire
Par ailleurs, un bon axe de défense est de contester le commandement de payer et de chercher toutes les erreurs possibles dans le décompte des montants. Il faut aussi vérifier le montant des charges et les échéances des loyers. Si le commandement de payer présente une illégalité manifeste, le juge des référés devra renvoyer l’affaire au fond.
Il faut bien vérifier le décompte des charges et aussi l’assujettissement du bail à la TVA. Si le bail ne prévoit pas son assujettissement à la TVA, le bailleur ne peut pas en principe la facturer. Les décomptes de charges peuvent aussi être une source de discussion.
Il faut bien comprendre la logique. Le juge des référés est le juge de la certitude. En cas d’un débat ou d’un doute sérieux, il n’aura pas le droit de juger et devra renvoyer au juge du fond. Il s’agit donc de montrer le plus de complexité possible.
Relever les fautes du bailleur pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire
La meilleure défense est souvent l’attaque.
Une autre stratégie de défense est de mettre en avant un défaut de conformité du bien justifiant le non-paiement des loyers. En restauration les biens non-conformes sont monnaie courante, surtout si la durée de location est longue. La législation a beaucoup évolué.
La situation financière du restaurant
La loi prévoie explicitement la possibilité pour le juge d’octroyer des délais de paiement (article 145-41 du code de commerce). Les délais de paiement bloquent de plein droit le jeu de la clause résolutoire. Si le restaurateur les respecte, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.
Le juge a un pouvoir discrétionnaire. Il juge comme l’entend. Il n’a aucune obligation d’octroyer des délais de paiement. Il prendra sa décision sur son appréciation de la bonne foi du restaurateur.
Le plus important est de montrer l’existence de troubles financiers passagers.
Il est impératif de produire les comptes du restaurant et d’expliquer très clairement au juge, les raisons du retard du paiement. Par exemple, des travaux, une fermeture administrative, ou une maladie du restaurateur ont empêché l’exploitation. Il convient aussi de montrer que la situation s’est améliorée. C’est réellement sur ce point que le juge va prendre sa décision de constater ou non la clause résolutoire.
Généralement, il convient d’indiquer trois périodes. La période avant le retard de paiement pour montrer la situation normale du restaurant. Puis indiquer la période de retard de paiement et sa cause, afin de justifier un défaut temporaire et circonstanciel. Enfin, il faut décrire la période actuelle, pour convaincre le juge de la capacité du restaurateur à reprendre le paiement des loyers et d’apurer le passif.
La durée des délais de paiement 24 mois.
Le juge peut ordonner des délais de paiement sur 24 mois. Il est conseiller de calculer combien cela fait concrètement et mensuellement pour montrer au juge que le restaurant produit bien assez de bénéfice pour apurer cette dette.
Toutefois, si le restaurateur entame une procédure collective de type sauvegarde judiciaire, il pourra obtenir un plan de sauvegarde sur une période beaucoup plus étendue.
L’erreur classique : tout payer sans demander un délai de paiement
Le restaurateur de bonne foi et particulièrement sérieux et honnête pourrait être tenté d’apurer son passif en payant tous les loyers passés d’un coup. Il pourrait aussi croire que cela met fin aux demandes du bailleur. Il s’agit d’une erreur fatale.
Absolument pas. La jurisprudence dit qu’il faut tout de même demander des délais de paiement rétroactifs au juge. Il faut donc prendre un avocat pour qu’il présente la demande au tribunal.
La demande en appel de la décision de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire du bail
En appel, il n’est en théorie pas possible de demander quelque chose de neuf par rapport à l’audience devant le juge des référés. Or, la jurisprudence a admis la possibilité de soulever la demande de délais de paiement en appel pour la première fois. Il est même possible de les demander devant le juge de l’exécution.
Évidement plus tôt la demande de délais de paiement est faite, le mieux c’est. Toutefois, un restaurateur n’arrivant pas à reprendre le paiement des loyers courants aura intérêt à gagner du temps. Il pourra demander plusieurs renvois ou attendre l’appel, afin de se refaire une trésorerie et montrer au juge sa bonne foi.
Conclusions
En pratique, si l’avocat présente une défense crédible au juge, des délais de paiement sont fréquemment octroyés. Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à faire appel en cas d’échec. L’appel ne sera pas suspensif, mais il est rare qu’un bailleur tente de mettre en œuvre une expulsion avant la décision d’appel. En effet, si le juge d’appel octroie des délais de paiement, le bailleur devra une indemnisation significative au restaurateur.
S’agissant d’une procédure devant le juge judiciaire, il est obligatoire de se faire représenter par un avocat du ressort du tribunal judiciaire. Nos avocats peuvent vous défendre dans un référé de constatation de la clause résolutoire.
